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房价十年大跃进

1998进入商品房时代以来，虽然各大城市经历了两轮大调控，但房价一直越涨越多。

住房市场难题

5年后，黄在京郊买了一套近200平方米的豪宅。(今年7月北京50套商品房开盘均价12156元/平方米)5年前，上海农行和黄在厦门以4000元/平方米的价格买了一套房子。10年前，黄想在中原的一个城市买套房子。当时价格是800元/平方米。

相对于收入，房价从来没有便宜过。

“如果每个月能存下1，000元，到时候8年就能买一套1，000平米左右的房子。”那个社区有个好听的名字，叫“绿云”。黄看着那些童话般的房子一天比一天高，一天比一天漂亮。他每天骑车经过尘土飞扬的淮河路，琢磨着自己会变成哪家。

那是十年前，黄即将大学毕业，正在去实习单位的路上。那一年，中原城市最大的居民区是“绿云”，它在他的学校围墙外疯长。“好像是当时为数不多的在报纸上登房屋广告的小区。”黄离开了那个城市，辗转厦门、上海、北京等城市，努力回忆那尘封的青葱岁月。“我想过在那里买房子，但当时，我买不起。”

从江西农村走出去，住进自己的楼房，在十年前对他来说是一种奢望。“应该是800多元一平米吧。”他记得当时报纸上登的房价，几乎是那个省会最高的。10年前，万科集团(王石博客、王石新闻、王石发言)老板王石让下属做了一个全国12城市房价收入比的调查，他得到的平均值是8.4。“我和一个好同学算了一下，如果我每个月能存下1000元，按照当时的房价，八年就能买一套1000平米左右的房子。”黄在工作的第一年几乎没有攒下一分钱，因为当时的月薪只有800元，受不了那个省会的收入差，就跑到厦门来了。

十年前的春天，也就是后来的“地产界的章子怡”，SOHO中国的老板潘石屹(潘石屹的博客，潘石屹的新闻，潘石屹的谈话)，就在两年前和另外两个老朋友从万通分开，请了五家设计公司做策划，规划SOHO现代城。当时现代城大厦位于东约1000米，规划北京东四环。人们期待着“四环梦”。北四环从北学院路到四元桥已经通车好几年了，那里的房子是全北京最贵的，已经4000多块一平米了。

五年前，黄花了五年的积蓄，从银行贷了50万元，在厦门买了第一套房子。“买房后，希望每年能存下65438+万元。”他的储蓄梦想增长了10倍，买的房子每平米4000多元，比他渴望的“绿云”贵了5倍。

潘石屹在做看似陌生的SOHO现代城的时候，还是北京东三环外的老房子。有几家大厂是那里的老板，有两个很土的名字，一个是大北窑，一个是郎家园。直到几年后，相距几千米的大北窑、郎家园等几个北方村落的地名被绑在一起，在东长安街的两侧，出现了一个绝对现代、绝世的西方名字——CBD。

五年后，黄从厦门搬到北京。他靠写书谋生。他把厦门的房子卖了8000元一平米，在北京郊区买了一套近200平米的豪宅。“和收入相比，房子的价格从来都不便宜，但一定要买。”黄对有一种简单的安居乐业的感觉，似乎终于能够安定下来了。“‘绿云’里的房子一直是我想要的，直到现在。”他说他真的很想回到那个城市，看看“绿云”。

房改启动是为了刺激内需。

“买了房子，还要花钱装修，还要买家具家电，进而带动很多产业，不仅从投资的角度可以拉动经济增长，从消费的角度也可以拉动经济增长。”

当黄收拾行李准备去厦门经济特区时，时任国务院总理的朱？重点发布了一个国务院令。“我当时并不知道这些事情。房子对我来说只能是梦，除了梦。”他毕业的单位曾经给他提供过单身宿舍。“老同志都有房子，都不大，大多四五十平米。”

后来被视为房改纲领性文件的国发[1998]23号文件，以“取消福利分房，实现居民住房货币化、私有化”为核心讨论多年，天津等城市试点的住房制度改革正式启动。那一年，香港的房地产价格暴跌，亚洲金融危机席卷而来。在许多学者看来，实际上是朱站在了房改的最前沿。政府在基金会领导下实施积极拉动内需政策的重要举措之一，中国虽然没有受到直接冲击，但内需不足、消费不旺仍是必然。“加快住房建设，促进住宅产业成为新的经济增长点”被明确为房改的指导思想。

“1998年，中国经济发展不快，中央领导说把刺激经济增长放在第一位。不大举投资，大举投资，全国GDP7%的7%和8%的目标就达不到，”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌(顾云昌博客、顾云昌新闻、顾云昌)(顾云昌博客、顾云昌新闻)参与了整个房改政策从65438到0998的制定过程。“房屋建筑的产业链很长，涉及几十个行业，建材、化工、钢铁等。，所有这些都应该会推动增长。”启动房改的最初动机是让房地产业成为国民经济发展的支柱产业。当时目标很明确。

“买了房子之后，你要花很多钱在装修、家具、家电上，反过来又带动了很多产业。前期和后期都带来了这样的产业链效应，既可以从投资的角度拉动经济增长，也可以从消费的角度拉动经济增长。是双拉。”顾云昌对最初的想法持乐观态度，但如果个人买不起房子，这将是刺激内需的“镜中花”。

很多人还没有从单位出钱建房买房的想法中转过头来。“每个人都在等待住房分配。我们在华中某城市开发的第一个小区，卖了五年才勉强卖完。”钟芳公司是中国最早的国有房地产公司之一。吴先生已经工作多年了。“很多人不习惯。再一个就是谁有这么多钱。”

是基于大部分人买得起房的考虑。1999年2月，中国人民银行发布的《关于发展个人消费信贷的指导意见》中首次提出了“积极发展个人消费信贷”的概念，提前消费、住房贷款、抵押贷款相继在国内推出。这种意见在多年后造就了数百万“房奴”。

几年后，在厦门做广告赚了些钱的黄决定买下第一套房子。“看来我要在那里度过一生了。”一家银行很快给他提供了贷款。“找了朋友的公司盖章收入证明，很简单。”他的户口留在了中部省会。“他们似乎不在乎它在哪里。”

黄买的第一套房子，面积140平方米。1997全面房改启动前，建设部等部委对日本、欧美等8个发达国家的居民人均住房面积进行了专项调查，提出我国人均住房面积应在30-40平方米之间，并根据计划生育政策制定了90-120平方米的标准。

人们已经逐渐从福利分房的习惯中走出来，买商品房已经不再稀奇。黄在买了房子后的第二年，房价开始进入“暴涨”时代。

在“造城”运动下，房价大跃进。

月薪五千多，买不起五环内的房子。

当年轻的黄搬进厦门的新居时，60岁的刘荣成搬出了他出生以来一直居住的四合院。用他得到的补偿，他在北京旅游了几个月。2002年底，他在通州区一个叫新华联家园的小区买了一套120平米的三居室。"考虑到退休和住在郊区，空气是好的."刘荣成打算一直住在通州。在这里买房的一个主要原因就是房价便宜。“才2400元一平米，市内三环6000多元。”

2006年，老刘又要搬家了。“儿子要结婚了，新华联的房子要给他做新房。”他期望儿子工作后能赚钱在城里买房，但是重庆中信银行，月薪五千多的儿子根本买不起五环内的房子。“五环内没有1万以下的房子，他买不起。”就连刘荣成住的新华联也涨到了近8000元。

“我儿子最后买了个便宜的房子，5000多每平米，还在按揭。”儿子在河北很远的地方买了房子，和刘荣成交换，刘荣成搬到了河北的一个小县城。“邻居都是从北京搬过来的，不陌生。”刘荣成搬家的燕郊镇，距离北京四环30公里，隶属河北廊坊。过去几年，在北京生活和工作的人多达20万。

潘石屹在北京有一套豪华公寓。他更喜欢在北京郊外的八达岭山脚下晒太阳。随着多个地产项目的成功，操着一口西北口音普通话的老潘有了财力，聚集了纳多建筑设计师的智慧，打造了一个名为“长城脚下的公社”的别墅群，使之成为京城名流云集之地。

在刘荣成从城里搬到郊区，又从郊区搬到外省的那几年，北京房价每年的涨幅都在10%以上。到2006年底，北京商品房销售均价已经上涨到8792元/平方米。2007年上半年，这个记录再次被打破，北京五环内万元以下的房子不见了。

高房价下，买房成了难题，不可能安居。“住房保障体系的债务，使得大量本应在保障体系内解决住房问题的居民进入商品房市场解决住房问题，导致刚性需求始终无法分流。”参与房改制度设计的乌日图说，由此，中国各大城市进入两轮大规模调控，但调控越多，房价越高。

2004年春节后，宏观调控在给房价降温的时候，老潘写了《2004年北京房地产会怎样》，预测“房价会涨”，此后多次重申这一观点。后来有媒体报道，老潘被建设部批评“不点名”。但是，房价真的像小光头说的那样涨了。

2004年，全国人大常委会副委员长盛华仁透露了一组数字:2001到2003年三年间，地方政府土地出让金收入为9100亿元。从1998到2003年的五年间，全国发行的债券只有9300亿元。土地出让金给地方政府带来的巨大利益由此可见一斑。

“房改十年，房价涨了好几倍。好像早些年买房的都赚了钱，没买房的现在都买不起了”，这位退休的建设部官员说。“在这个过程中，包括地方政府在内的新的利益集团已经形成，降低房价变得很难，这是价格更高的根本原因。”

三年三个文件压不住房价。

房价不为两轮调控和行政手段所动，上涨趋势依旧。

2005年5月，国务院转发了建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，即25号文件..在全国房价快速发展的同时，国家层面对房价的控制也开始了。

《意见》要求，认真落实国务院各项调控政策措施，做好供需双向调节，抑制投机炒房，控制购房投资，鼓励建设普通商品住房和保障性住房，合理引导住房消费。“加强保障性住房建设，完善廉租住房制度”被突出强调。

25号文之后，一些相关政策也随之出台，习惯上被称为第一轮宏观调控。遗憾的是，房价并没有按照25号文的要求下跌。相反，很多地区再次掀起了涨价潮。

一年后的5月，建设部、发改委等九部门制定了《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》，由国务院转发，后被称为37号文件。

37号文是对25号文的重申，指出在一次集中检查中，发现宏观调控政策落实不到位，物价上涨没有得到有效控制。

37号文比25号文做了更细化的要求，明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房的建设目标，并明确提出90平方米以下住宅套型比例达到开发面积的70%。随后，税收和银行信贷政策进一步收紧。

2007年3月的全国两会上，37号文件再次被强调。

但是，房价仍然不为两轮调控所动，财税政策，货币政策，信贷政策，甚至行政手段，房价还在涨。国家发改委今年8月16公布的数据显示，7月份全国70个大中城市房价上涨7.5%。

2007年4月，国务院主持召开房地产形势和廉租住房制度建设座谈会。1年8月，国务院第187次常务会议通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这第三个《意见》被称为24号文件，核心内容是加快建立和完善以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，界定政府与市场的边界，将住房保障与市场分开。

三年三个文件的出台，把走了十年的房改推上了一个新台阶，回归到1998的房改政策。在那届政府制定的文件中，已经考虑了中低收入者的住房保障。“最低收入家庭租住政府或者单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房；其他高收入家庭按市场价购买和租赁商品房。”文件上写着。

正是在这样的背景下，8月24日的全国住房会议低调召开。

整顿房改，回归公共政策。

在建设部的“最后通牒”下，268个地级以上城市建立并实施了廉租房制度。

“我们必须进一步完善保障政策，建立多层次的住房保障体系。比如向中低收入家庭供应限价商品房；经济适用房分为两类:销售型和租赁型。前者供给低保户，后者供给高于低保线但无力购买保障房的低保户。”中国房地产及住宅研究会副会长张远端(张远端的博客，张远端的新闻，张远端的谈话)多次提到他的观点，并在全国建设大会后再次重申。

张的观点与8月24日召开的全国住房工作会议精神相似。本次大会之后，一系列与住房保障相关的文件将陆续出台。许多专家预测，一个完整的住房保障政策体系将在今年内形成。

应建设部邀请，顾云昌参与了十多个城市的保障房建设调研，情况不容乐观。“早些年，上海不搞保障房建设。”顾云昌在接受央视采访时说，“他们说2000年上海商品房价格只有北京的三分之二。”

2003年，房改政策实施5年后，中国保障性住房建设总投资降至当年房地产投资的6%。直到非典结束，上海、北京等地房价快速上涨，保障房覆盖面不足引发的矛盾开始尖锐。大量无房住、买不到保障房的人不得不进入商品房市场，房价不断上涨。

“一些中低收入家庭无力在市场上购买商品房。有的家庭刚刚超过最低生活保障线，不符合廉租房保障政策资格，却无力购买经济适用房；部分家庭需要解决拆迁安置房。”张元川将这些居民称为“夹心阶层”。如何解决“夹心层”的住房问题，他认为应该建立多层次的住房保障体系。张元川在一篇文章中特别介绍了江苏省南通市的经验，分六个层次对该市居民的住房问题进行统筹安排。

2006年，宏观调控从“国六条”、“国八条”逐步走向“住房保障功能”的政策层面，房地产从产业政策逐步校正为公共政策。

“尚未建立廉租房制度的城市，必须在2006年底前建立并实施。”在建设部“最后通牒”的压力下，268个地级以上城市建立并实施了廉租房制度。除了经济适用房的概念，还提出了廉租房的概念。“国家在房地产发展战略上呈现出调整姿态，从产业政策回归公共政策，房地产开始从过度市场化向社会保障倾斜，甘肃邮储银行。”经济学教授尹伯成说。

政策的回归需要实施细则的保障。据早前报道，建设部正与相关部委合作起草文件。预计大部分办法将在9月和10上报国务院，年底前下发实施。